評価額の求め方（土地）

登録日：2015年7月1日

更新日：2024年4月1日

税額の決定流れ図の画像

1．評価額の求め方

固定資産の評価は、総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づいて行われます。

地目

宅地・田・畑・鉱泉地・池沼・山林・牧場・原野・雑種地をいいます。

固定資産税の評価上の地目は、土地登記簿の地目にかかわりなく、その年の1月1日（賦課期日）の現況によります。

地積

原則として土地登記簿に登録されている地積になります。

価格（評価額）

固定資産評価基準に基づき、地価公示価格、県基準地価格及び市が定めた標準宅地の不動産鑑定士による鑑定価格を参考にして決定します。

（例）宅地の評価方法

（1）用途地区の区分を行います。
土地の利用状況を基に住宅・商業等の用途地区での区分を行います。

（2）状況類似地域の区分を行います。
用途区分をさらに、街路の状況等が類似している地域ごとに細区分して行きます。

（3）「主要な街路」の選定を行います。
基準となる街路は、状況類似地域ごとにその地域内にある「地価公示地・千葉県地価調査地または鑑定評価地」のいずれかが接する街路を主要な街路として選定します。

（4）「標準宅地」の選定を行います。
基準となる標準宅地は「地価公示地、千葉県地価調査地、鑑定評価地」を基に選定します。

国土交通省　ホームページ（外部サイト）

こちらのリンクから地価公示、及び地価調査価格を閲覧できます。

（5）標準宅地の価格の評定を行います。
状況類似地域の中に1ヶ所ある標準宅地の価格を地価公示、地価調査、鑑定価格の7割を目途として評定します。

（6）主要な街路の路線価の付設を行います。
標準宅地の1平方メートル当りの価格を主要な街路の路線価とします。

（7）その他の街路（主要な街路以外）の路線価付設を行います。
状況類似地域ごとの主要な街路の路線価を基に、道路の幅員や公共施設（駅など）からの距離等を考慮して、すべての街路について路線価を付設します。

資産評価システム研究センターホームページ（外部サイト）

こちらのリンクから路線価を閲覧する事ができます。

（8）各筆の評価額の算出を行います。
付設された路線価と各筆の地積を基に、個々の土地の奥行、間口、形状等に応じた補正を行って各筆の評点数を求めます。この評点数に対して総務大臣の示す評点（1円/点）を乗じて、評価額（円）を算出します。

（9）地価下落に伴う評価額の修正
地価が下落している土地については、価格修正率を乗じて評価額の修正を行います。

※令和6年度評価替えの価格調査基準日（令和5年1月1日）から令和5年7月1日までの間に地価下落が認められた地域については、価格の修正を行いました。

（10）評価額の求め方
評価額（円）　＝　路線価　×　補正率　×　地積　×　時点修正率

※原則的には、1筆ごとに評価額を算出しますが、利用状況によって2筆以上を一団で評価したり、別用途に利用されている場合は分類して評価します。

地価公示価格

地価公示法に基づき公表される毎年1月1日時点における都市計画区域内の土地の価格

時点修正率

固定資産税に係る土地の評価額は3年間据え置くことを原則としていますが、土地の下落局面においては評価額の据え置きは納税者に不利になることから、地価の下落状況を宅地の評価額に反映させるため据え置き年度においても地価下落に見合う修正率を状況類似地区ごとに、県基準地価格調査及び不動産鑑定評価等を活用して算出しています。この修正率を時点修正率といいます。

（令和6年度・・・令和5年1月1日と令和5年7月1日（半年後）を比べた下落率）

（令和7年度・・・令和5年1月1日と令和6年7月1日（1年半後）を比べた下落率）

（令和8年度・・・令和5年1月1日と令和7年7月1日（2年半後）を比べた下落率）