R5-20　要望書（泉自治会）

泉自治会

令和6年2月8日

紛争予防条例の見直しを
　
　全国多くの行政機関には、「紛争予防条例」と呼ばれている条例があります。当然我孫子市にもあります。そこには新たに建物を建築する事業主に対して、「良好な近隣関係の保持を目的とし」、「近隣住民に計画の段階において説明の義務」、「計画の説明や当事者間の話し合いを通じて紛争の予防の協力」を求めています。中高層建築物等の建設をするときには、その概要の説明(標識の設置、近隣住民への説明(投函も可)をし、もし地元住民から説明会開催の要望があれば、「説明会」を実施することを義務付ける内容となっています。説明すべき内容は五項目に整理されております。建築物の位置,形態,用途,工法、工事期間等に続いて、最後の（5）には「建築、開発行為等に伴って生じる周辺の生活環境に及ぼす影響及びその対策」とあります。事業主には説明会開催後に、その説明会報告書の提出を求めています。一見、そうしなければ工事着工ができない流れとも理解でき、住民に目を向けた条例とみえます。しかし、その運用実態は異なっていました。今回の市長への意見書の本柱(ほんばしら)となります。後述します。先日1月21日に、泉自治会集会所でこうした説明会が開催されました。開催要望者は、建物から水平距離半径50メートル以内の近隣住民と理解されているようですが、今回は自治会としても強い関心があるとの機関決議を経て、近隣住民と自治会の連名で要望書を送付しました。結果、事業主が驚くほどの30名以上の住民が参加しました。今回の案件は、空地となった跡地に、3階建(高さ10メートル弱)9部屋ワンルーム集合住宅の計画です。当自治会は、ほぼ一戸建ての住宅で構成されており、静寂な住環境が保持されています。が一方では、近年空地、空家が増加しています。参加者の多くは、自治会の強い関心と同じでした。実際、事業主からの説明では、泉自治会の大部分が「第1種中高層住居専用地域・建ペイ率60パーセント・容積率200パーセント」で、同様な建築が可能であるとの説明がありました。先ずは、説明会と切り離した形で、近隣住民が自主的に集めた78名の「建設反対署名者名簿」を事業主に手渡しました。参加者は説明会であり、反対決起集会でないことを理解したうえで、反対の意思表示をし、規模の縮小の要求を求めました。質問の多くは、ワンルーム集合住宅の管理はどうするのか。管理人は地元業者にして欲しい、ゴミはどうする。居住者のクレーム対応窓口はどうなる等に集中しました。ワンルーム集合住宅の管理体制に関する、事業者の説明は実に不明確で、「持ち帰って回答する」事項が多くありました。もはや参加者にとっては肌感覚で、こうした集合住宅への心配事は、既に事業主との間で迷惑を越えた紛争状態にあると理解していた証左です。質問が続く中、「最終的には、第三者に売却する」と説明がありました。事業主(大和財託株式会社大阪に本社)のHPには、「在日中国人に投資目的の物件売却がビジネスの柱として高成長を遂げており、今回の集合住宅モデル「Z-MASION」は投資家向けのローコスト建築物であり、投資向けの不動産提供と賃貸管理までをワンストップでの運営がメリットである」と明記されております。ワンストップ運営とは、取得した投資家は、管理者がセットされているので、改めて手配する心配はないとの意味です。自治会内には、既に集合住宅(すべてが2階建て)は存在し、三階建住宅もあります。投資家が中国人であることまでを問題視はできないでしよう。しかし、現行の紛争防止条例は、その基本を建築関係法に違反しているか否かにあります。そもそも、素人である地元住民には、その瑕疵を指摘できる知識もありません。事前の法的検証は行政機関の職務領域です。我孫子市都市部建築住宅課に確認したところ、我孫子市には、他市にはある「集合住宅の建築及び管理に対する条例」は無いが、類するものとして条例ではない「建築確認の手引き」がある。一定規模の建築計画事業主には建築確認申請の前に、16の項目に対して市の担当課と協議することを義務付けている。本物件の建築概要からして、当手引き書の提要範囲になるとの報告がありました。16の協議項目の中には、「紛争防止条例」にはなかった事柄が義務付けられています。例えば「ごみ集積所に関して生活衛生課と協議」、「水道施設に関しては水道局と協議」(＝三階三部屋の水圧を確保すると周辺住民宅の水圧が下がる可能性があるとの指摘在り)、「管理者名を提示すること」等です。今回事業主はこうした事前協議を行なっていたのでしようか。近隣住民が水道局に問い合わせたところ、相談はなかったといわれました。事実、当事業主が我孫子市内で手掛けた、船戸の集合住宅(＝80坪・2階建て8部屋ワンルーム・昨年7月完成・既に第3者に売却済)を確認したところ、管理業者名の掲示(道路面から見える位置)は見当たりませんでした。法令遵守義務に違反していませんか。首記に「紛争防止条例」の見直しをとしました。説明会を開催して同条例の不十分さを実感しましたので、その所感と意見を市長への要望書としましたので、報告致します。事業主は、建築計画後、速やかに近隣住民に説明し、その説明報告書(様式第5号)を提出さえすれば、建築確認申請手続きを開始できます。これが条例の主たるフローです。ここまでで早くも疑問が生じます。説明とは標識設置と近隣住民への説明のふたつです。標識は設置されています。一方近隣住民への説明は直接住民への説明を基本としていますが、書面投函でも可としております。(都市計画課の見識)自治会のヒアリングでは直接説明を受けた住民は1名です。半径50メートル以内の住民数は不明です。事業主が提出した説明報告書(様式第5号)は見られませんので、検証することはできません。都市計画課は説明した世帯数、直接説明と投函数の内訳を含めたチェックはしているのでしょうか。説明を受けた近隣住民から反対があれば、事業主には説明会の開催が義務付けられています。ここにも不備があります。説明文書を、しかも投函で受け取った住民には、説明会開催の存在を知る由がありません。書面にはなんの記載がないからです。今回も、説明を受けた住民が都市計画課に相談に行き、初めて説明会の存在を知らされました。おかしいではありませんか。説明会は本条例の目玉です。相談があれば教えるとする市の姿勢は理解できません。事業主が配布する説明に、市が作成した説明会文書を添付・同封すべきです。これこそ我孫子市民に寄り添った行政です。すぐにでも改善できます。問題は他にも二つあります。ひとつ目。説明会開催は、本流である住民への説明と説明結果書提出の間に組み入れられたバイバスです。反対があればとの条件付での開催です。しかし、事業主は報告書提出(様式第6号)さえすれば、そこで完結・終点です。説明会がどんな形で進行したとしても、本流に逆走することはありません。これがひとつ目の問題点です。十分な討議が必要でしよう。ふたつ目。説明会を友好的な解決を求める話会いの場と位置づけしながら、説明会報告書の提出義務は事業主のみ。片方の近隣住民からの説明会報告書の提出は求められていません。都市計画課は何をもって紛争が解決したと判断するのでしょうか。現行では事業主からの説明会報告書(様式第6号)だけです。そもそも、説明会報告書の内容を検証することは「私の仕事ではありません」との姿勢です。従って事業主は、開催実施とその報告書提出はすればそれでよし。本流に沿った建築申請の手続きを淡々と進めることができます。その中で説明会開催はどれ程の意味を持つのでしようか。これがふたつ目です。別の視点で説明会の問題点を指摘します。説明すべき項目に周辺の生活環境に及ぼす影響及びその対策があると前述しました。しかしこれに関しても、日照権や電波障害、工事中の騒音、工事車両の規制等です。参加者の質問が集中した、建築物の用途の共同住宅には「周辺の生活環境に及ぼす影響」は微塵も存在せず、説明責任は無いとの理解です。この様に説明会では、多くの住民が心配する集合住宅の管理体制に関してはほとんど明確な説明がありませんでした。しかしそれでは、紛争予防に結び付きません。しかも、当初から投資家向けの集合住宅とする新業態のビジネスモデルは、本条例の施行時には想定できてない構図と思われます。従来の集合住宅にはない、新たな心配事が生じます。そこで提案です。建物の用途が集合住宅の場合には、説明特約を設けるべきです。具体案として（1）用途が集合住宅とした場合では、管理者(社)の説明会への同席（2）集合住宅管理者が守るべき業務内容、住居者が順守すべき内容確認と周知徹底（3）管理者が変更した時点で、市への変更通告義務と業者名の提示。とりあえず、上記項目の検証を提案いたします。我孫子市の「紛争防止条例」は、全国の他の行政と同じ条文内容かと思います。しかし細部まで、同文である必要はありません。ゴミ処理が好例です。多くの自治会員は、我孫子市のゴミ収集は、今の周近平主席が共産党員時代に視察にきた事、3・11までは全国で一番のゴミ分別実績があったことを誇りに思っています。それほどゴミ分別の先進的な取り組みを理解し、27か所のゴミ集積所は管理・清掃を当番制で実施しています。ワンルーム居住者が、ゴミ処理を決め事に沿って行ってくれるのかが最大の心配となっているのです。上記（2）に示した管理者の守るべき業務内容とは、こうしたごみ処理の仕組みを徹底して周知させることを提案します。本件に対しての近隣住民の真の願いは、建築中止であり、計画縮小です。そして自治会の願いは条例の見直しです。しかし、2月15日には着工予定です。許された時間がありません。そんな中、少しでも要望を受け入れてもらえないか。現行の条例では双方での話し合いが不調となった場合、あっせん(第7条)と調停(第9条)の手段が用意されています。しかし、第7条の移行には、それ相応の手続と時間とエネルギーが必要です。市長には第9条に沿って、住民の希望が多くあった「建物管理者は、大阪の業者ではなく、地元業者」とする調停を強くお願いいたします。本事項は、説明会で「持ち帰り回答」となり、後日「予定通り、大阪の業者」と返答がありました。この調停は、着工後から人居者募集開始までと時間に余裕があり、市長の勇断ひとつで調停(＝示談)が可能です。以上

都市部　建築住宅課、都市計画課

令和6年3月8日

〇建築確認の手引きについて
　「今回事業主はこうした事前協議を行なっていたのでしょうか。」とのご質問については、「建築確認の手引き」に基づき、建築行為等に関する留意事項による協議報告書が令和 5年12月28日に提出されています。当課では、協議報告書が提出された場合には、事業者の責務の15項目について、各担当課との協議がされていることを報告書により確認しています。
　その内の1つである水道施設に関する協議において、「近隣住民が水道局に問い合わせたところ、相談はなかったといわれました。」ということについて、担当課の水道局経営課に確認しましたところ、今回の集合住宅のような建築行為の場合、事前協議は不要であり、工事前に指定工事店から申請するように一般的な案内を代理者や工事業者に行っているとのことでした。
　「建築確認の手引き」は、建築行為に伴う様々な規定の手続き漏れが無いよう、一つの窓口で事業主に案内できるようにしたものです。協議内容の対応自体は各担当課で行いますので、ご理解をお願いします。
　「当事業主が我孫子市内で手掛けた、船戸の集合住宅（＝80坪・2階建て8部屋ワンルーム・昨年7月完成・既に第3者に売却済）を確認したところ、管理業者名の掲示（道路面から見える位置）は見当たりませんでした。」ということについては、当課でも現地を確認しましたところ、ご指摘の通り管理者の表示はありませんでした。このことから、当時の事前協議手続きの代理者を通じて管理者を表示するよう指導しています。今後は管理者表示がされるまで確認及び指導を行っていきます。（建築住宅課）

〇紛争予防条例について
　ご提案のあった2点について、先に回答します。
　「条例で規定している説明会の開催について、事業主が近隣住民に配布する説明資料に添付や同封すべき」とのご提案については、事業主と近隣住民へ市のホームページを介し広く周知することで運用してきたところです。説明会の開催やその結果が建築基準法の手続きに影響すべきものではありませんが、説明会は近隣住民の意見や要望を集約し事業主と調整する機会であることから、ご提案の趣旨を踏まえ、事業主の説明書への記載や添付を求めるよう改め、近隣住民への説明会開催手続きの情報周知を徹底できるよう改善していきます。
　「建物用途が集合住宅の場合には、（1）説明会には管理者を同席すべき（2）管理者や居住者が順守すべき内容の確認（3）管理者変更時は市へ届出すべきの説明特約を設けるべき」とのご提案については、紛争に該当しないものの、（1）と（2）については、近隣住民からの要請に応じて、事業主に対し説明の対応を依頼していきます。（3）については、市は民間の集合住宅の管理監督までを担うものではなく、建築時の紛争を予防するという条例の趣旨からも対応はできないと考えます。
　次に、ご質問とご要望について、回答します。
　事業者が説明した世帯数、直接説明と投函数の内訳を含めたチェックについては、条例により事業主に報告を義務づけており、本件の対象範囲（要請書にある50メートル以内ではなく、高さ・日影・受信障害で規定する範囲）や内容について都市計画課で確認しています。
　「建物管理者を大阪ではなく地元業者」とする調停については、条例で取り扱う紛争に該当するものではないため、市ではあっせんを含め行うことはできません。
　本条例は、一定の建築行為等の際に、近隣住民への計画内容等の事前周知を事業主に義務づけることで機会を確保し、当事者間で民事上の調整を図ることを目的の一つとしています。また、建築設計及び工事計画の内容において、配置や高さ、安全確保等に対応の工夫ができるものを紛争の定義としています。
　住民要望やそれに対する事業主説明などは、民事の内容にも及ぶため、法令や市の権限を超えない範囲でこの条例を運用していくことをご理解くださるようお願いします。（都市計画課）