固定資産税に関するよくあるご質問（土地・家屋）

固定資産税（土地・家屋）関係のよくお問い合わせいただく質問と、その回答を紹介しています。次の各項目よりご確認ください。

固定資産税は、毎年1月1日（「賦課期日」といいます。）に、土地、家屋、償却資産（これらを「固定資産」といいます。）を所有している方がその固定資産の所在する市町村に納めていただく税金です。市税収入の約3割を固定資産税が占めており、市民税とともに様々な行政サービスを提供する貴重な財源となっています。

都市計画税は、都市計画事業に要する費用にあてるため、目的税として課税されるものです。
都市計画事業とは、道路、公園、広場、下水道等の整備に関する事業等をいいます。
課税対象は市街化区域内に所在する土地、家屋であり、固定資産税とあわせて納めていただく税金です。

毎年4月上旬にお送りしています。

固定資産税の納税通知書は物件ごとに分けて作成することはできません。
同一の納税義務者が同一市内に所有する資産については、地方税法第364条により、価格の合計額を記載することとされています。
なお、納税通知書と併せて送付している納税通知書兼課税明細書には、物件ごとに評価額や税相当額などを記載していますのでご参照ください。

土地や建物には、次のような税金がかかります。
＜取得したとき＞
相続税（国税）：土地や建物を相続したとき
贈与税（国税）：土地や建物の贈与を受けたとき
登録免許税（国税）：土地や建物を登記するとき
印紙税（国税）：土地や建物の売買契約書、請負契約書を作成したとき
不動産取得税（県税）：土地や建物を取得したとき
＜持っているとき＞
固定資産税（市税）：土地・家屋及び償却資産
都市計画税（市税）：土地及び家屋　※市街化区域に土地及び家屋を所有している場合
＜貸したとき＞
所得税（国税）：不動産所得に対して
市・県民税：不動産所得に対して
＜売ったとき＞
所得税（国税）：譲渡所得に対して
印紙税（国税）：土地や建物の売買契約書を作成したとき
市・県民税：譲渡所得に対して

売買・相続・贈与等により所有者を変更される場合は、法務局で所有権移転などの登記を行ってください。（我孫子市の管轄は、千葉地方法務局柏支局）登記が行われると登記所から市役所へ登記の内容が通知されますので、翌年度から新しい所有者で固定資産税が課税されます。
千葉地方法務局柏支局　柏市柏6-10-25　電話04-7167-3309

所有者が亡くなった場合、法務局（我孫子市の管轄は千葉地方法務局柏支局）で相続登記を行っていただく必要があります。
相続登記を行われた場合は、法務局から我孫子市に対して所有者が変わった旨の通知がありますが、不動産登記されていない家屋（未登記家屋）は、課税課家屋係に相続があった旨の連絡をお願いします。
なお、亡くなられた方の固定資産税については、相続人が納税義務を引き継ぐこととなり、残りの税額を納めていただくことになります。
また、何らかの事情により、翌年の1月1日（賦課期日）を過ぎても、この相続登記を済ませていないときには、賦課期日現在その資産を現に所有している方に課税されます。
＜令和6年4月1日から相続登記申請の義務化＞
相続によって固定資産（土地・家屋）を取得した相続人は、その所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記の申請をしなければならないこととされました。また、義務化前に発生した相続でも、相続登記がされていないものは、義務化の対象になります。正当な理由がないのにその申請を怠った場合は、10万円以下の過料の適用対象となります。詳しくは、法務省ホームページ（外部サイト）や千葉地方法務局柏支局にお問い合わせください。
千葉地方法務局柏支局　柏市柏6-10-25　電話04-7167-3309

固定資産税は地方税法上、毎年1月1日時点の所有者に対して、その年の4月1日から始まる会計年度分の税として課税する年税であり、いつからいつまでの期間に対して課税するというものではありません。按分方法については当事者間で話し合って決めてください。

共有者の持分に応じて納税通知書を発行することはできません。
共有資産にかかる固定資産税は、地方税法において共有者全員が連帯して納税義務を負うこととされています。共有者それぞれが持分に応じて納税義務を負っているものではないため、共有資産を持分に応じて課税することはできず、共有代表者の方に納税通知書を送付することとなります。
ただし、区分所有権に係る家屋と土地の共有の場合は連帯納税義務がありません。このため、区分所有の場合は共有者それぞれの方に税額を持分に応じて納付いただくことになり、納税通知書も共有者それぞれの方に送付します。

電話等によるお問い合わせに対しては、本人確認が困難であるため、税額や評価額など、課税情報をお答えすることはできません。納税通知書に記載された課税明細をご確認いただくか、課税課窓口へお越しください。
窓口にお越しの方の本人確認ができる物（運転免許証、パスポート、住民基本台帳カード、個人番号カード（通知カードは本人確認書類として使用できません）、健康保険証など）が必要になります。
なお、本人または住民票上の同一世帯の親族以外の方は委任状も必要になります。お客様の大切な資産情報を守るためです。
ご理解・ご協力をお願いいたします。

災害などにより固定資産に損失を受けた場合や生活保護法による生活扶助を受給されている場合などに限り、固定資産税の軽減措置を講じています。
固定資産税は、資産価値に応じてご負担いただく税なので、このような特別な事情が認められる場合を除き、収入や年齢の違いによって税の軽減を図ることはありません。

固定資産課税台帳の登録価格に不服がある納税者は、固定資産評価審査委員会に対して審査の申出をすることができます。
審査の申出ができる人は、固定資産税の納税者に限られており、審査の申出ができる事項は、固定資産課税台帳に登録された価格（評価額）に限られます。
非課税該当、課税標準の特例、減免などの賦課処分に対する不服は、審査の申出の対象ではなく、市長に対する異議申立ての対象となります。
審査の申出は、固定資産課税台帳に固定資産の価格等のすべてを登録した旨の公示をした日（4月1日）から納税通知書の交付を受けた日後3か月までの間に、文書ですることになります。
なお、縦覧に供した日以後に価格の決定または修正があった場合は、その通知を受けた日から3か月以内に審査の申出をすることができます。

評価額は、総務省が定めた固定資産評価基準に基づいて算定された固定資産（土地・家屋等）の価格です。
課税標準額は、評価額を根拠とし、税額を算定する上での基礎となる金額です。税額は、この課税標準額に税率（固定資産税1.4％、都市計画税0.3％）を乗じて算定します。
一般的には、評価額と課税標準額は同一額となりますが、住宅用地に対する課税標準の特例や、土地に対する負担調整措置が適用される場合は、課税標準額は評価額より低い金額となります。

固定資産税は、固定資産の価格すなわち「適正な時価」を課税標準として課税されるものです。その意味からすれば、毎年度評価替えを行い、これによって得られる「適正な時価」をもとに課税することが、納税者間における税負担の公平につながります。
しかし、膨大な土地や家屋について毎年度評価を見直すことは、実務的に事実上不可能ですし、課税実務のコストを抑える必要もあることからも、土地と家屋については、3年ごとに評価を見直す制度がとられています。
この意味から、評価替えは3年間の資産評価の変動を評価に反映させる作業といえます。
なお、土地の価格については、地価の下落があり価格を据え置くことが適当でないときは、評価を修正できることとなっています。

所有権移転登記の受付年月日をご確認ください。固定資産税は、地方税法の規定により毎年1月1日（賦課期日）現在、不動産登記簿に所有者として記載されている人に対し該当年度の課税がされることになっています。昨年中に土地の売買が済んでいても、登記の受付年月日が今年になった場合や、1月2日以降に売買した場合、納税義務者となる方のところに納税通知書が届くことになります。
なお、不動産の売買契約が行われる際に、固定資産税の一部を買主が負担するという契約がなされる場合もあるようですが、これはあくまで売買契約に基づくもので、固定資産税の課税とは全く関係がありません。

住宅用地（住宅などの敷地）は特例措置により税額が軽減されています。住宅を壊したことにより、住宅用地の特例が適用されなくなったためです（土地の税額が数倍程度上がります）。

住宅の敷地の用に供されている土地を「住宅用地」といい、「住宅用地」については、住宅政策上の見地からその税負担を軽減するため、課税標準の特例措置が設けられています。したがって、1月1日（賦課期日）現在、住宅が取壊され駐車場になった土地は「住宅用地」に対する課税標準の特例が受けられなくなり、固定資産税・都市計画税が数倍程度上がります。

土地の所在地（地番）と住所として用いられている住居表示番号は全く別の符号です。地番とは土地の所在を特定するために一筆ごとに土地に付けられた番号です。登記や税金などにはこの地番が使われていて、地番は登記簿で確認できます。一方、住居表示は郵送物などを配達する宛先などに使われていて、建物を町名、街区符号、住居番号で表記しています。なお、住居表示を実施していない地区の住所は、地番が使われています。

土地の利用状況に変更があった場合は、課税課土地係にご連絡ください。
未登記の家屋を取り壊したときは、課税課家屋係にお問い合わせください。電話でのご連絡も受け付けています。申し出、ご連絡のない場合や取り壊しの確認ができない場合は翌年度も課税される可能性がありますので、お早めにご連絡ください。なお、法務局にて取り壊しの登記(滅失登記)を行った場合は市に通知が来るため、連絡は不要です。

持分の割合によって税額が按分されます。土地については、そのマンションの敷地全体の税額を算出し、敷地に対する持分の割合によって按分した額となります。
家屋については、建物全体の評価額を各戸の面積によって按分し、この価格をもとに税額を算出します。
（補足）各戸の面積＝専有部分の床面積＋各戸の専有床面積の割合で按分した共有部分（廊下・階段等）の床面積

現行の仕組みでは、税負担の公平性の観点から、負担水準（評価額に対する前年度の課税標準額の割合）の均衡化を重視した調整措置が講じられています。
具体的には、負担水準が高い土地は、税負担を引き下げたり、据え置いたりする一方で、負担水準が低い土地は税負担を引き上げていく仕組みとなっています。
したがって、負担水準が低く本来負担すべき税額までゆるやかに引き上げている過程にある土地では、地価が下落していても税額が上がるというケースが生じることがあります。

路線価は、その街路に接する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価格を表しています。固定資産税の路線価は、3年ごとの土地の評価替えにおいて、次の方法で付設されます。
用途や状況の類似する地域ごとに標準的な宅地を選定し、地価公示価格などをもとにして、その1平方メートル当たりの価格を求めます。これが、この宅地に接する街路（主要な街路）の路線価として付設されます。主要な街路以外の路線価については、街路の条件などの要因を客観的に勘案して、主要な街路の路線価に比準して付設されます。
また、近年の路線価と価格修正率は、市役所行政情報資料室又は課税課窓口で、どなたでも見ることができます。
なお、財団法人資産評価システム研究センターのホームページの全国地価マップで、固定資産税路線価を閲覧することができます。
財団法人資産評価システム研究センター全国地価マップ（外部サイト）

路線価とは、市街地などにおいて道路につけられた価格のことであり、具体的には、道路に接する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価格をいいます。土地の固定資産税と同様に、国税である相続税や贈与税における土地の評価も、原則としてこの路線価に基づいていますが、固定資産税の路線価とは異なる路線価を採用しています。
公的土地評価について、相互の均衡と適正化が図られるよう努めるという土地基本法の趣旨等を踏まえ、相続税においては地価公示価格の8割程度を、固定資産税においては同じく7割程度をそれぞれ目途に評価を行っています。
ただし、相続税は税務署が、固定資産税は市がそれぞれの目的に応じ、それぞれの制度に基づいて路線価を算定しており、その価格時点や算出方法が異なることから、必ずしも8対7の関係が成立するものではありませんが、それぞれの評価の適正化を推進し、均衡を確保するため、税務署と市の相互協力と情報交換を行っています。
なお、相続税の路線価は、国税庁ホームページ（外部サイト）で閲覧することができます。

固定資産税の課税地積は、法務局に収められている登記簿をもとに認定しています。
そのため課税地積を変更するには、法務局で登記簿の地積を更正する必要があります。
我孫子市の土地・建物の所管は、千葉地方法務局柏支局　柏市柏6-10-25　電話04-7167-3309

登記上の地目にかかわらず、その年の1月1日（賦課期日）の現況の地目により固定資産税を課税します。不動産登記法では、現況の地目に変更があった場合、所有者は地目変更登記を申請しなければならないこととされています。
なお、固定資産税の課税上の地目には、田・畑・宅地・山林・原野・池沼・雑種地などがあります。

土地にかかる固定資産税等の税額は、原則としてその土地の価格に基づいて計算します。
土地の価格は、その土地の間口、奥行、形状、道路との関係や面積などを総合的に考慮して決定します。
隣接する土地で面積が同じであっても、一方の土地が角地で二つの道路に接している場合など、土地の利用価値が一方の土地に比べて高い場合、土地の価格も高くなり結果として、税額が高くなるケースがあります。

課税の基となる課税標準額が一定の額に達しない場合、固定資産税は課税されません。具体的には、土地の課税標準額の合計が30万円、家屋の課税標準額の合計が20万円、償却資産の課税標準額の合計が150万円未満の場合です(これを免税点といいます)。今までかかっていなかった固定資産税が、今年からかかるようになったという理由は、昨年までは免税点未満だった課税標準額の合計が、今年になって免税点を超えてしまったということが考えられます。
課税標準額が免税点を超えてしまう理由としては、3年毎の固定資産の評価替えで固定資産の評価が上がる場合や土地の負担調整措置などにより課税標準額が昨年よりも上がる場合等が考えられます。

農地法第4条、第5条の規定により宅地等への転用許可を受けた農地は、農地としての形態をとどめていますが、実質的に宅地等としての潜在的価値を有しており、売買価格も宅地等の価格に準じた水準にあると考えられます。そのため、1月1日現在でそのまま農地として耕作等されている場合でも、宅地等介在農地として宅地並みの課税をすることとされています。

建物の敷地内にある小規模な農地、いわゆる家庭菜園は、建物の敷地と合わせて全体を宅地として評価することになります。
一般に農地（田および畑）とは、「耕作の用に供される土地」をいいます。具体的には、「肥培管理」すなわち、耕うん・整地・種まき・かんがい・排水・施肥・農薬の散布・除草等を行って農作物を栽培する土地をいいます。

土地にかかる固定資産税及び都市計画税は、賦課期日（1月1日）現在の土地の利用状況で課税しており、住宅用地については、住宅用地の特例により、税負担を軽減しています。
したがって、賦課期日現在、新たに住宅を建設する土地（更地）や建築途中の土地については、原則として住宅用地ではないため、住宅用地の特例が適用されません。
ただし、住宅を建て替えする土地で、次の要件を全て満たす場合は、引き続き、住宅用地の特例が適用されます。
・当該土地が、当該年度の前年度に係る賦課期日において住宅用地であったこと。
・当該土地において、住宅の建設が当該年度に係る賦課期日において着手されており、当該住宅が当該年度の翌年度に係る賦課期日までに完成するものであること。
・住宅の建て替えが、建て替え前の敷地と同一の敷地において行われるものであること。
・当該年度の前年度に係る賦課期日における当該土地・家屋の所有者と、当該年度に係る賦課期日における当該土地・家屋の所有者が、原則として同一であること。

家屋の評価は、総務大臣が定めた「固定資産評価基準」に基づいて評価することとされています。
評価基準では、再建築価格を基準として評価する方法（再建築価格方式）により家屋の評価額を求める方法を採用しています。この再建築価格方式は、評価の対象となった家屋と同一のものを、評価の時点においてその場所に新築するものとした場合に必要とされる建築費を求め、それに年数の経過による損耗の状況による減価等を考慮し評価額を求めるものです。
また、地方税法の規定により、3年に一度評価替えを行い、資産価値の変動に対応し評価額を適正な価格に見直すものとされています。

家屋のうち、条件を満たした新築住宅については、床面積120平方メートルまでについて固定資産税額が2分の1になる軽減措置があります。
この軽減措置は住宅新築後3年間（認定長期優良住宅は5年間）、3階建て以上の耐火住宅は5年間（認定長期優良住宅は7年間）に限られた措置ですので、期間経過後は前年度に比べ税額が上がることになります。

家屋は構造や用途によって経年による減価率（経年減点補正率）が異なります。木造は20から25年、軽量鉄骨造は30年、鉄筋コンクリート造は60年かけて下限の0.2に達します。下限に達している家屋については、評価替えを行ってもこの補正によって評価額が下がることはありません。また、評価額が0まで下がることはありません。過去の評価替えで建築物価の上昇によって評価額の据え置き措置が取られている家屋については、経年減点補正率が下限に達していなくても評価額が下がらない場合があります。

屋根と柱だけのカーポートは家屋の要件を満たしませんので固定資産税はかかりませんが、車庫や物置などで要件を満たすものは課税対象となります。
要件とは、土地に定着して建造され、屋根及び周壁を有し居住・作業・貯蔵などに用いることができる状態にあるものとされています。地面やコンクリートの上に置いた状態では課税対象とはなりません。

火災を含め風水害や震災などにより家屋や土地、償却資産に被害を受けた場合、その程度に応じて、被害を受けた日以降の納期分の固定資産税を減免する制度があります。災害により被害を受けた場合は、課税課にご相談ください。

マンション等の区分所有家屋の登記簿上の床面積は専有床面積であり、廊下・階段・エレベーター室・ポンプ室など（共用部分）が含まれていません。しかし、課税床面積は専有床面積と共用部分を各戸の専有床面積の割合で按分した床面積を加えた面積になるので、登記簿上の床面積と異なることになります。