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〈参考〉建物のトラブルと一般的な考え方について

登録日:2020年2月6日

更新日:2020年2月6日

法令等による手続き、一般的な制限について

建築物の建築や開発行為については、法令等により様々な手続きが制限が定められています。参考までに、主な手続きや制限の関連リンクを示しますのでご参照ください。

法令等による手続き、一般的な制限について

建物を建てるときの最低限の基準

建物を建てるときに守らなければならない法令の一つに、都市計画法や建築基準法があります。

建物の新築や一定の増改築を行う場合は、建築確認手続きにおいて、法令の基準に適合しているか確認を受ける必要があります。基準とは、主に土地利用のルールや建物・敷地の安全性のルールを中心に構成された基準及び他の法令・条例の条項のうち「建築基準関係規定」に定められた一部の基準です。法令では建築主の自由に建てる権利を制限する性質もあることから、最低限の基準に限定されています。

民事上の項目は法令手続きとは分けて調整を

建築基準法等の法令は最低限の基準であるため、その法令に適合していることをもって、あらゆる法令に適合しているということではありません。そのため、例えば、個人の権利・利益に関することを定めた民法などの建築基準関係規定以外のことは、建築確認の手続きとは分けて調整する必要があります。

民事上のトラブルと一般的な考え方

民事上のトラブルには、原則として市が介入することができませんが、一般的な近隣トラブルの相談や要望の整理などについては、新規ウインドウで開きます。市の法律相談〈予約制〉もご利用いただけます。
敷地条件などが個別に大きく異なるため、一律に対応できない問題ではありますが、一般的な考え方について掲載します。

工事中の騒音・振動について圧迫感について日照について風害について
テレビの受信障害についてプライバシーについて眺望・景観について
その他(使い始めてからのトラブル)

工事中の騒音・振動について

騒音・振動のある作業(新規ウインドウで開きます。特定建設作業)をする場合は、事前に市への届出や騒音規制法や市環境条例の基準を守って工事することが義務付けられていますが、通常の作業についての規制はありません。
このため、工事の規模や周辺状況により騒音・振動の影響が大きくなると考えられる場合は、作業日時や方法、工事車輌の通行時間帯や安全対策などについて「協定書」を締結し、その中で施工に伴う家屋の被害が生じた場合の補償や損害賠償について取り決めておく方法もあります。
事業主の皆さまにおかれましては、なるべく騒音や振動の少ない工法を選定したり防音措置費用を確保しておく、土日祝日及び朝早くからの作業等が必要にならないように工期に余裕をもって発注するなど、設計者や工事施工者等と十分に調整していただけますようお願いいたします。

圧迫感について

圧迫感は、建物の位置、高さなどの影響による感覚的なものですが、隣地境界線から建物の離れ距離を確保するという意味では、民法で建物を境界線から50センチメートル以上離すという規定があり、当事者間で調整する項目の一つです。民法の規定は、建築基準法の基準ではなく建築確認の手続きの中では審査されません。(また建築基準法の規定により、計画地が都市計画法で定める防火地域・準防火地域では、建築物の外壁を耐火構造とした場合は隣地境界線に接して建てることができます。)
圧迫感の軽減策としては、建物を部分的に縮小・階段状などに階数を削減するといった事業規模に関係するもののほか、建物の配置での工夫、外壁の色彩・素材、植栽・外構などで工夫する方法もあります。

日照について

日照権」という権利は、民法等でも定めがありませんが、日照の阻害が社会生活を営むうえでお互いに我慢し合う限度(受忍限度)を著しく超えていると判断されたときには、保護されるべき権利として司法の場で認められる場合があります。
判例では、被害の大きさ、地域性(今までの日照を享受してきた状況との比較)、建築基準法の日影規制への適合性、被害を回避できる可能性の有無、それまでの交渉経緯などを総合的に判断するようです。

〈参考〉日影規制(建築基準法)について

日影規制とは、中高層の建築物による影を敷地の外に生じさせる場合は、冬至日の真太陽時午前8時から午後4時までのうち、影を生じる時間の合計を新規ウインドウで開きます。一定時間以内に抑えようという規制です。
日影規制は全ての建築物で検討されるわけではなく、建築基準法上の"中高層の建築物"に該当する場合には、基準に適合しているか、付属建築物なども含めた敷地ごとに検討が必要です。

日影規制は最低限の基準です

日影規制は、計画建物が法令上の中高層の建築物に該当する場合には、周辺に既に建っている建物の有無に関わらず、基準に適合させる必要があります。誰がどのタイミングで行う計画であっても、敷地ごとに検討が必要という意味では、とても公平な基準です。
一方で、法令は建築主が自由に建てる権利を制限する性質もあるため、最低限の基準に絞って定められています。例えば、法令上課せられた日影規制の検討範囲は、敷地ごとでの検討です。実際には、他の敷地に既に建っている建物があれば、そうした建物等によって生じてる影に加えて、計画建物による影が生じますが、あくまで法令上課せられた検討範囲は、計画敷地内の建物による影に限定されています。

日影規制があることで、計画建物の規模を中高層の建築物に該当しないようにしたり、影の生じる範囲を考慮して、計画建物の配置を敷地の南側に寄せる、又は建物の高さや階数を抑えて計画するといった検討につながると考えられていますが、法令は最低限の基準であり、十分な日照を確保することを目的として定められた基準ではありません。

太陽の高さと影の伸び方

まず、太陽の軌道と影の伸び方を思い浮かべてみると、季節又は1日の流れの中で変化する太陽の高さに合わせて、計画建物の影が生じる範囲も変化します。

  • 太陽が低いときは、上の左図のように計画建物は長い影を生じさせます。日影規制は、年間で最も太陽の高さが低い冬至日において検討することとされています。
  • 太陽が高いときは、上の右図のように計画建物は短い影を生じさせます。夏の昼時といった太陽の高さが高いときは、隣家の建物との距離にもよりますが、計画建物による影は、隣家建物の1階にだけ生じているという場合も考えられます。
日影規制の考え方(影が生じる地域の基準を適用)

日影規制は、原則としては、用途地域・容積率・高度地区の有無などの地域ごとの制限に合わせて適用されます。が、実際に建物が影を生じさせる地域(以下、「受影地域」という。)の方が厳しい規制であれば、受影地域の基準が適用されます。例えば、計画建物が建つのが第1種住居地域だったとしても、受影地域に第1種低層住居専用地域が含まれていれば、その部分は第1種低層住居専用地域の基準をクリアするように検討が必要です。
次に、新規ウインドウで開きます。日影規制の表を見てみましょう。

日影規制(抜粋)

用途地域

中高層の建築物
(日影規制の検討が必要になる規模)

算定面
影が生じる時間を算定する地盤面からの高さ

敷地境界線からの水平距離が10メートル以内の範囲における日影時間の上限

敷地境界線からの水平距離が10メートルを超える範囲における日影時間の上限

第1種低層住居専用地域
容積率100パーセント

地階を除く階数が3以上の建築物又は軒の高さが7メートルを超える建築物

1.5メートル:だいたい住宅の1階

4時間 2.5時間

第1種住居地域
容積率200パーセント
高度地区指定あり

高さが10メートルを超える建築物

4メートル:だいたい住宅の2階

4時間 2.5時間
  • 日影規制の検討が必要になる規模(建築基準法上の中高層の建築物)は、木造3階建ての高さが約9メートルから可能ということを考えると、第1種住居地域と比べて第1種低層住居専用地域の方が厳しい内容であり、より小さな建物から検討が必要です。
算定面の高さによる違い
  • 日影規制のポイントの一つに「算定面の高さ」があります。算定面とは、計画地の北側隣地の地盤面からの高さです。上の表では、算定面における計画建物が敷地の外に影を生じる時間の合計を、敷地境界線からの距離に応じて、2地域ともに同じく4時間と2.5時間に規制しています。
  • 算定面よりも低い位置では、影を生じさせる時間の制限がありません。例えば、計画地の北側に隣家があった場合、その1階について考えてみると、第1種低層住居専用地域では、算定面が1.5メートル:木造住宅の1階ぐらいの高さであるため4時間と2.5時間までに規制されます。一方、第1種住居地域の算定面は4メートル:木造住宅の2階ぐらいの高さであるため、算定面よりも低い1階では、4時間と2.5時間よりも長時間に渡って影が生じたとしても許容されます。
”日影規制の算定面における影”と"実際に地盤面に生じる影"の長さの違い

    最後に、算定面での影と実際の影を見てみましょう。下の図では、ある時間における、計画建物による影の長さを矢印で表しています。

    • 一番下の最長の矢印が、実際に地盤面に生じる影の長さとします。
    • 真中が第1種低層住居専用地域での算定面(高さ1.5メートル)での影の長さです。
    • 一番上が第1種住居地域での算定面(高さ4メートル)での影の長さです。


    影の長さ・範囲

    上図のように、算定面が高いほど、計画建物による影の長さは、短くなっています。それに伴い、日影規制に適合しているかを判断する際の「算定面における影の範囲」も、「計画建物が実際に地盤面に生じさせる影の範囲」とは異なり、算定面が高いほど、実際の影よりも狭い範囲として算定されます。
    そのため、日影規制の図面を見ても、実際に計画建物が生じさせる影の範囲はわからないので、
    計画建物による影の説明を聞くときには、日影規制の図面とは別に、実日影などの実際に影が生じる地盤面の高さにおける、時間ごとの影の範囲の説明もあわせて聞きましょう。

    風害について

    高い建物が近くに建つと、ビル風が起こって被害が出るケースがあり、ビル風の予測シミュレーション方法もいくつか提案されています。しかし、建物の完成後の実際の風は、地形や他の建築物など様々な要素によって左右され、完全に予測することは困難です。
    風害の影響を軽減するには、建物の周囲に植樹して風を弱める工夫をする、シミュレーション結果等を考慮して建物を配置するなどの方法が考えられます。また、将来的な不安が大きい場合には、建物が原因で風害が出た場合の対応などを事前に「協定書」などの文書で確認しておく方法もあります。

    テレビの受信障害について

    地上デジタル放送化に伴い受信障害自体は減ってきているようですが、建物等での電波の反射があるため完全な予測は困難です。テレビの受信障害が発生したときには、事業主等の原因者の負担で、ケーブルテレビへの加入や共聴アンテナを設置し、原状(原因の建物が建つ前の電波状態程度)に回復するように、事前に「協定書」などの文書で確認しておく方法もあります。
    〈参考〉外部サイトへリンク 新規ウインドウで開きます。テレビジョン放送受信障害の見分け方:総務省(外部サイト)

    プライバシーについて

    建物のプライバシー対策は、日常的に何気なく見えてしまうという状態への対応「偶然の視線」が及ぶことの防止と考えられており、民法では、境界線から1メートル未満の距離に他人の宅地を眺めることができる窓や縁側を設ける場合は目隠しをするよう規定されています。ただし、意識的に覗こうとする者の視線を遮るところまで要求するのは、困難と考えられます。
    改善策として、窓の位置をずらす、窓の外に目隠しパネルを設置する、不透明な窓ガラスにする、ガラスに目隠し用フィルム等を張るなどがあります。ただし、パネルの設置やガラス等については、火災時の煙を逃がしたり、窓回りの温度上昇や火の粉対策など、消防法や建築基準法などで安全上支障がないように設置する必要があります。設置するときは、建築士等の専門家により安全が確認できる依頼先に工事を依頼し、製品カタログや認定書、仕様書・図面、工事写真などの資料を保管してください。

    眺望・景観について

    眺望については、景勝地や観光地の旅館やホテルの客室からの眺望が遮られるなど、著しく営業利益を阻害するとして、司法の場で保護を求める正当性があると判断されることはありますが、住居からの眺望の保護を求めることは、一般的には困難と考えられています。

    また、景観については、市では景観条例を定めて、広告看板や建物の外壁・屋根の色彩などについて、計画の規模・内容に応じて事前協議・届出を義務付け、良好な景観形成に努めています。
    手入れされた建築物やまちなみは、時間をかけて地域の重要な景観・財産にもなっていきます。そういった建物やまちなみを表彰する制度もあるのでぜひ活用してください。
    〈参考〉

    その他(使い始めてからのトラブルなど)

    建物を使い始めてから、ポンプ等の設備機器による動作音、店舗等の排水・排気(臭気)、樹木の越境及び落ち葉・雨雪の流入、反射光、路上駐車などを原因とした近隣トラブルが発生することがあります。

    こうしたトラブルの中には、設計・工事段階の配慮や工夫で回避できるものも多くあります。
    例えば、

    • あらかじめ建物、カーポートの屋根及び樹木等を、敷地境界線から余裕をもって離して配置する。
    • 隣地建物の窓や居室に近い場所には、音の出る設備機器や排気口を設置しない。
    • 雨水・雪の排水経路、側溝の掃除や樹木の剪定・落ち葉掃除などメンテナンス用の出入口・経路を確保する。
    • 一般的な建物の維持管理のしやすさ、将来的な建物・設備機器の補修・改修工事のしやすさに配慮する。
    • パネル状のものは、光が反射する範囲・時間等を設計段階で計算・確認する。
    • 駐車場・駐輪場は、利用者用・従業員用・送迎用など、必要な台数分を確保する。(当該計画敷地内に用意する分と近隣駐車場に借りる分、余剰台数分を計画して貸し出すなども含めて、適切に計画して違法駐車等を未然に防止する。)

    事業主の皆さまにおかれましては、そうした設計・工事段階での配慮が行き届く設計者・工事施工者等を選定するとともに、万が一トラブルが発生した場合には誠意をもって対応をお願いします。
    近隣住民の皆さまからも、近隣説明の時に不安なことがあれば、早めに確認しましょう。
    〈参考〉

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